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家賃設定

昨日、新しい管理会社さんから空室4部屋の簡単なリフォーム
および家賃調整(家賃を下げる)の提案連絡がありました。

簡単なリフォームに関しては先日、打ち合わせした際に
管理会社目線で最低直すべき点をリストアップし、
見積もりを取ってくださいと依頼したものが上がってきました。


まず、家賃ですがむやみに下げるのは問題ですが
相場との比較で調整せねばなりません。

購入時に比べて家賃相場が下がっているのは言うまでもありません。
多少のダウンは行なってきたものの、更に低下しているというが現状ですよね。


大家業をやられている方は皆この家賃設定を苦労していると思いますが
私が意識しているのは二点でした。

 1.不動産売却時の価格

  この不動産を売却する際に左右するのが現状の家賃。
  これから利回りが計算されて価格が設定される。
  
  購入する側はこの家賃収入から考えるといくらで買えば
  キャッシュフローが出るかという視点で価格評価をする。

  →すなわち、家賃を下げていくとその分売却時の価格が下がってしまう可能性が高い。
  
  例えば、家賃が1部屋あたり1万円下がったとして10部屋ある建物とします。
  年間で120万円の家賃収入ダウンとなります。

  仮に利回り10%売却できたと仮定した場合、家賃ダウン前とダウン後を比べると
  売却価格が単純に1,200万円落ちるということになります。

 2.空室期間の損失


  →単純に一部屋8万円の部屋を1年間空室のままだとした場合、96万円の損失となる。
   
   極端な話、5千円家賃設定を下げた場合は年間で6万円の収益ダウンとなるが
   これで1年間決まらなかった部屋が決まるならば下げても良いという判断です。


私は数年後に売却を想定しているため、家賃は極力下げたくないという考えが強く、
肝心の家賃収入をおろそかにしてしまっているというのが現実的な実態です。


一部屋試しにトライアルで家賃設定を下げてみて
まずは反応を見てみることにしようと思います。
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プロフィール

中目黒のざかさん

Author:中目黒のざかさん
中目黒在住
移動手段は基本チャンリンコ。どこでも(都内なら)チャリでアクセス。
不動産経営をしながらのサラリーマン。2008年11月スタート。

ノマドライフ(中目黒・ニュージーランド・長野)を手に入れるために日々チャレンジング
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