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<家賃を下げない!!>

おはようございます。

先日、家賃を下げるという記事を書いたのですが

何名かの経験者と話をした結果、

家賃を下げるのは最終手段で相場とあまりにもかけ離れていなければ
違う工夫をすべきという結論に至りました。

とはいえ、この決断により内見者数が全く増えないようならば
即座に下げざるを得ません。

先日のブログでも伝えましたが
http://nakameguronozaka.blog40.fc2.com/blog-entry-248.html

今後、1-2年で融資が緩んできた際に不動産を購入できる人増えてくることが想定されます。
そうすると不動産を売りたかった人が売りやすくなる。
期待通りの価格で売れる可能性が高まる。

私もこの1-2年で1棟を売却しようと考えており、そのチャンスをうかがっています。
そんな背景も存在するため、

結局、私の頭の中から物件売却時の物件価格を下げたくない。
という気持ちが強いため、下げないで出来ることを検討しました。

家賃を下げるのではなく、部屋を探している方の
初期費用を抑えることで価値を見出してもらう。

敷金・礼金のカット、フリーレント(初月無料)、仲介手数料大家負担。。。
などを駆使し、初期費用を10万円以下に抑える。

初期費用を抑えることにより、
例えばアパマンのサイトなどは初期費用10万円以下の物件というコーナーが存在する。

このようにサイトで目立つようにさせることと
店頭の営業の方のセールスポイントして使っていただけるようにもなるため
この点にまずは期待をして様子を見ることとした。


初期費用を抑えることのデメリットは

・属性の低い方からの申し込みが想定される。

・敷金をゼロにした場合は退去時の原状回復費などの回収が難しくなる。

などが挙げられます。

ひとまず、この週末と来週末で反応を確認し、
更にどうするか検討してみようと思っています。


さて、今日は賃貸併用に向けた土地探しを行う予定です。
やはり、目黒区、東急沿線で希望通りの土地を見つけるのは至難の業ですが
あきらめずに業者さんとの関係作りに努めていき、
良い物件を紹介してもらえることを期待します。
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<家賃を下げる>

どうもおはようございます。

昨日まで3日間雪が降り続ける札幌へ行ってきましたぁ。

基本サラリー業で行ってきたため、
観光などは全くしていないのですが、

何とか、ジンギスカンは食べてくることができました。
ジンギスカンは東京にいてもあまり食べることがないので
安くて美味しかったですよ。
ジンギスカン


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さて、家賃設定ですが管理会社さんからの提案通り
設定を下げることを決定しました。

理由としては

・競合物件ととれる物件の価格の開きを改善する。

・とにもかくにも空室を埋めたい。。。(笑)


ひとまず、空室4部屋中の2部屋の家賃設定を下げて
内見数が増加するか反応を見ることとします。

内見が増えたが成約に結び付かない場合は
物件に問題がありと判断し、修繕を行なっていきます。

まぁ、並行して行わなければならないタイミングですが。。。


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そして、札幌の帰りに札幌お土産を買ってきました。。。
自分のためですが

じゃがポックル

じゃがポックル初体験です。

家賃設定

昨日、新しい管理会社さんから空室4部屋の簡単なリフォーム
および家賃調整(家賃を下げる)の提案連絡がありました。

簡単なリフォームに関しては先日、打ち合わせした際に
管理会社目線で最低直すべき点をリストアップし、
見積もりを取ってくださいと依頼したものが上がってきました。


まず、家賃ですがむやみに下げるのは問題ですが
相場との比較で調整せねばなりません。

購入時に比べて家賃相場が下がっているのは言うまでもありません。
多少のダウンは行なってきたものの、更に低下しているというが現状ですよね。


大家業をやられている方は皆この家賃設定を苦労していると思いますが
私が意識しているのは二点でした。

 1.不動産売却時の価格

  この不動産を売却する際に左右するのが現状の家賃。
  これから利回りが計算されて価格が設定される。
  
  購入する側はこの家賃収入から考えるといくらで買えば
  キャッシュフローが出るかという視点で価格評価をする。

  →すなわち、家賃を下げていくとその分売却時の価格が下がってしまう可能性が高い。
  
  例えば、家賃が1部屋あたり1万円下がったとして10部屋ある建物とします。
  年間で120万円の家賃収入ダウンとなります。

  仮に利回り10%売却できたと仮定した場合、家賃ダウン前とダウン後を比べると
  売却価格が単純に1,200万円落ちるということになります。

 2.空室期間の損失


  →単純に一部屋8万円の部屋を1年間空室のままだとした場合、96万円の損失となる。
   
   極端な話、5千円家賃設定を下げた場合は年間で6万円の収益ダウンとなるが
   これで1年間決まらなかった部屋が決まるならば下げても良いという判断です。


私は数年後に売却を想定しているため、家賃は極力下げたくないという考えが強く、
肝心の家賃収入をおろそかにしてしまっているというのが現実的な実態です。


一部屋試しにトライアルで家賃設定を下げてみて
まずは反応を見てみることにしようと思います。

一気に3室決定! & 投資家さんぱーてー in Oasi CAFE

どうも。こんにちは。

今週は火曜日に二件決まり、
そして、昨日さらに一件決まりましたv^^

今週、一気に3件です。

地道な営業活動が功を奏しました。


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先週の土曜日から8連チャンの飲み会が昨日無事?
終了しました。。。

いやーさすがに身体がぼろぼろです。
サラリー業の仕事もたまりまくりです。。。


怒濤の8連チャンの6日目にあたる木曜日


空飛ぶかっさんとアパマン広告デザイナーのkaypさん
にお誘いいただいたパーティーに参加してきました。


水道橋のOASI CAFE(オアジカフェ)というお店


ご飯が本当にどれも美味しくて、
完全に写真を撮るの忘れてしまいました。。。

ということでドリームハイブの山本さんの
ブログから写真を拝借です。

お店の雰囲気です。料理いっぱい出していただきました。
oasi cafe1


ピザ用の釜もあるんです。
oasi cafe2



また、絶対に行きます。
詳しくはOasi Cafeのサイトをご覧ください。
http://oasicafe.cocolog-nifty.com/




初対面の方が多かったのですが、
皆さん、明るく前向きな方々で
あっという間に時間が過ぎ去りました。


終電逃した方がいっぱいいたようです(笑)


参加された方でーす。


★空飛ぶかっさん
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/


★アパマン広告デザイナーKaypさん
http://ameblo.jp/englishrosedays/

今日はデザインいただく看板のイメージを持っていただくために
Kaypさんに2棟目の物件に一緒に行ってもらいました。
これからたっぷりお世話になりまーす。


また、後日お知らせします。 (kaypさんありがとうございました。)


大家のコウさん
http://koh2009.blog54.fc2.com/

自転車通勤者のためのメゾネットアパートオーナーのONOさん
http://bicyclette.s298.xrea.com/

すーちゃん
http://ameblo.jp/flora-suchan


夜銀おやじさん
http://ameblo.jp/bar-intheroom84

まいまいさん
http://profile.ameba.jp/mymine/

デオコさん
http://ameblo.jp/feb162005

カルロスさん
http://ameblo.jp/yoshinoly

天野さん
http://ameblo.jp/garagerenova/

オツマミさん
http://ameblo.jp/milky-kirakira/

ひろさん
http://partycube.blog.so-net.ne.jp/

不動産カメラマン@ゆきこんさん
http://ameblo.jp/yukicon2010

デパテンさん
http://ameblo.jp/sskoenji/


ドリームハイブ山本さん
http://www.dreamhive.co.jp/

弁護士Sさん
最近よくお会いしてます。

藤巻さん
http://fujimaki.cc



皆さん楽しい話ありがとうございました。
また、お会いできる日を楽しみにしています。


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さてさて、
賃貸づけの方ですが、営業活動の効果がでて、
立て続けに決まりましたv^^


客づけしてくれた業者さん名を確認したところ、
3件とも私が営業に回った業者さんでした。


こんなに効果てきめんならば
もっと早く動くべきでした。今年の反省とします。


この物件に動きが出てきました。

 -電力会社から敷地内に電柱があるため、使用量を払いたいと連絡はいる。

 -今供給いただいているガス会社と違うガス会社から内に替えてもらえないかとオファーあり

 -看板作成に向けて動き出す。ついでに外装にも手を加えることに。


盛り上がって参りました。
今日も業者さん回ってきましたが、
結構な量のお客さんが物件を探しに来ていました。

12月も動きがあるんですね。
皆さんがんばりましょう。

やった!!成約一気に二件!!


どうも。昨日は福岡の久留米にいました。

昨日は良い知らせが届きました。

一気に二件の成約です。


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いやー、管理いただいているSさんから他手続きに電話を受けました。

一回目は3ヶ月限定の入居希望がありますがどうしますか?


二回目は正式な入居申込がありました。


一回目の電話の短期入居については以下の条件で承諾です。

 -敷金2ヶ月(内1ヶ月は償却)
 -クリーニングが完全に入っていない部屋


2回目の電話の申込は私が先日、営業に回った業者さんからの申込でした。
先日のブログですぐさま広告を出してくれた業者さんが決めてくれました。


早速、お礼の電話を行いました。
本当にありがとうございます。


このように結果に表れるとうれしいものです。
引き続き客づけ業務を強化して、3月までに全てを埋めたいと思います。


さて昨日は九州の美味しい魚料理を
サラリー業のお客様といただきました。


胡麻さばって知ってます。
関東ではなかなか食べられないです。
めちゃめちゃ新鮮で薬味と合うんです。。。
101215久留米1





そして、今日は
お世話になっているSさんと今後について打ち合わせしてきました。
Sさんとの打ち合わせはいつも盛り上がります。


恵比寿の恵比寿横町で実施しました。
こんな所です。
101215恵比寿横町2

そして、こんなの食べれます。
101215恵比寿横町1


めちゃめちゃお勧めです。


という事でしっかり活動してます。

明日は空飛ぶかっさんとアパマン広告デザイナーのkaypさん主催の
パーティーに参加してきまーす!!


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プロフィール

中目黒のざかさん

Author:中目黒のざかさん
中目黒在住
移動手段は基本チャンリンコ。どこでも(都内なら)チャリでアクセス。
不動産経営をしながらのサラリーマン。2008年11月スタート。

ノマドライフ(中目黒・ニュージーランド・長野)を手に入れるために日々チャレンジング
日々学んだこと、役立つ情報をメルマガ・ブログへアップしています。よかったらどうぞ(^ ^)

メルマガ
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都内にお住まいで 不動産投資、資産運用等を行っている方で 海外へ移住したいと考えている方 これからそのようなことを考えたい方で ランニングを行っている方、 一緒に投資話でもしながら走って汗かきませんか? 興味ある方ぜひ、連絡ください。 
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