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<賃貸併用住宅向けの土地探し>

おはようございます。

今週また本格的な雪が降るかもしれないらしいです。
せっかく、溶けたのにまた積もったら大変だ。

早く、春になれ。(ただし、花粉はいらない。。。。)


昨日、家近くの不動産屋を何件か回ってきました。


目的は賃貸併用住宅の土地探しのため。
既に一部の知り合いの業者さんには依頼をしているものの
なかなか良い物件は出てこないため、


身近な小さな不動産屋さんを中心に回って
良い土地が出てきたら紹介してください。という依頼を行なってきました。


久々の購入意思表示を伝えることを行なってきましたが
やはり面白いですね。 



相当安い価格で土地を探しているため
いかに本気と思ってもらえるかが重要と捉えています。



そこで今回用意していったものは以下

 ・資産表(資産をいくら所有しているかを示し、購入できる可能性が高いと感じてもらうため)
 ・源泉徴収票過去3年分(年収表示 最大でどれだけの借り入れを出来る人なのかを把握してもらうため)
 ・プロフィールを簡単にまとめたもの(どんな人物で、どこで働き、不動産経営の実績など)
 ・どのような土地を探しているのか?

   ・坪単価
   ・土地サイズ
   ・場所:沿線と住所
   ・建蔽率/容積率:60/200%以上
   ・所有権・借地権
   ・道路付け4m以上なお良し。

 
ひとまず、この活動を続けていき、
情報くれた不動産業者さんへはしっかりとリアクションをとっていく。

これをしばらく繰り返していきます。
これを繰り返していく内に良い物件にめぐり合えるはず。。。

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<家賃を下げない!!>

おはようございます。

先日、家賃を下げるという記事を書いたのですが

何名かの経験者と話をした結果、

家賃を下げるのは最終手段で相場とあまりにもかけ離れていなければ
違う工夫をすべきという結論に至りました。

とはいえ、この決断により内見者数が全く増えないようならば
即座に下げざるを得ません。

先日のブログでも伝えましたが
http://nakameguronozaka.blog40.fc2.com/blog-entry-248.html

今後、1-2年で融資が緩んできた際に不動産を購入できる人増えてくることが想定されます。
そうすると不動産を売りたかった人が売りやすくなる。
期待通りの価格で売れる可能性が高まる。

私もこの1-2年で1棟を売却しようと考えており、そのチャンスをうかがっています。
そんな背景も存在するため、

結局、私の頭の中から物件売却時の物件価格を下げたくない。
という気持ちが強いため、下げないで出来ることを検討しました。

家賃を下げるのではなく、部屋を探している方の
初期費用を抑えることで価値を見出してもらう。

敷金・礼金のカット、フリーレント(初月無料)、仲介手数料大家負担。。。
などを駆使し、初期費用を10万円以下に抑える。

初期費用を抑えることにより、
例えばアパマンのサイトなどは初期費用10万円以下の物件というコーナーが存在する。

このようにサイトで目立つようにさせることと
店頭の営業の方のセールスポイントして使っていただけるようにもなるため
この点にまずは期待をして様子を見ることとした。


初期費用を抑えることのデメリットは

・属性の低い方からの申し込みが想定される。

・敷金をゼロにした場合は退去時の原状回復費などの回収が難しくなる。

などが挙げられます。

ひとまず、この週末と来週末で反応を確認し、
更にどうするか検討してみようと思っています。


さて、今日は賃貸併用に向けた土地探しを行う予定です。
やはり、目黒区、東急沿線で希望通りの土地を見つけるのは至難の業ですが
あきらめずに業者さんとの関係作りに努めていき、
良い物件を紹介してもらえることを期待します。

<家賃を下げる>

どうもおはようございます。

昨日まで3日間雪が降り続ける札幌へ行ってきましたぁ。

基本サラリー業で行ってきたため、
観光などは全くしていないのですが、

何とか、ジンギスカンは食べてくることができました。
ジンギスカンは東京にいてもあまり食べることがないので
安くて美味しかったですよ。
ジンギスカン


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さて、家賃設定ですが管理会社さんからの提案通り
設定を下げることを決定しました。

理由としては

・競合物件ととれる物件の価格の開きを改善する。

・とにもかくにも空室を埋めたい。。。(笑)


ひとまず、空室4部屋中の2部屋の家賃設定を下げて
内見数が増加するか反応を見ることとします。

内見が増えたが成約に結び付かない場合は
物件に問題がありと判断し、修繕を行なっていきます。

まぁ、並行して行わなければならないタイミングですが。。。


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そして、札幌の帰りに札幌お土産を買ってきました。。。
自分のためですが

じゃがポックル

じゃがポックル初体験です。

家賃設定

昨日、新しい管理会社さんから空室4部屋の簡単なリフォーム
および家賃調整(家賃を下げる)の提案連絡がありました。

簡単なリフォームに関しては先日、打ち合わせした際に
管理会社目線で最低直すべき点をリストアップし、
見積もりを取ってくださいと依頼したものが上がってきました。


まず、家賃ですがむやみに下げるのは問題ですが
相場との比較で調整せねばなりません。

購入時に比べて家賃相場が下がっているのは言うまでもありません。
多少のダウンは行なってきたものの、更に低下しているというが現状ですよね。


大家業をやられている方は皆この家賃設定を苦労していると思いますが
私が意識しているのは二点でした。

 1.不動産売却時の価格

  この不動産を売却する際に左右するのが現状の家賃。
  これから利回りが計算されて価格が設定される。
  
  購入する側はこの家賃収入から考えるといくらで買えば
  キャッシュフローが出るかという視点で価格評価をする。

  →すなわち、家賃を下げていくとその分売却時の価格が下がってしまう可能性が高い。
  
  例えば、家賃が1部屋あたり1万円下がったとして10部屋ある建物とします。
  年間で120万円の家賃収入ダウンとなります。

  仮に利回り10%売却できたと仮定した場合、家賃ダウン前とダウン後を比べると
  売却価格が単純に1,200万円落ちるということになります。

 2.空室期間の損失


  →単純に一部屋8万円の部屋を1年間空室のままだとした場合、96万円の損失となる。
   
   極端な話、5千円家賃設定を下げた場合は年間で6万円の収益ダウンとなるが
   これで1年間決まらなかった部屋が決まるならば下げても良いという判断です。


私は数年後に売却を想定しているため、家賃は極力下げたくないという考えが強く、
肝心の家賃収入をおろそかにしてしまっているというのが現実的な実態です。


一部屋試しにトライアルで家賃設定を下げてみて
まずは反応を見てみることにしようと思います。

「賃貸併用住宅」に興味③

賃貸併用住宅に関しての私の考えをまとめてみました。



前回も伝えましたが

これだけ各社がアピールしているという事は

ハウスメーカーや建築会社視点で

十分なうたい文句になるキーワードになっている

建築会社にとって十分利益となるという事が推測できます。



よって、「じゃあ賃貸併用住宅を建てよう!」と思い立ち、

先ほど挙げたようなハウスメーカーに問い合わせて住宅展示場などへ出向き、

ハウスメーカーの言われるがままに進めてしまうと

戸建て部分+賃貸部分をしっかりと価格として設定されてしまうため

家賃収入は手に入るものの

結局、手だしの借金返済額も戸建てだけで建て時と

変わらない位のものになるケースが多くなるのではと推測できます。



では、どうすれば良いのか?



簡単にいうと以下の3つである。

1. 賃貸されやすい土地を安く購入する

2. 建物を安く建てる。

3. お金を安く借りる。








これらの三つを自分が住みたい場所と思っている地域に建てる。

自分が住みたいと思っている場所は人それぞれ異なると思います。



住みなれたこの場所でないとダメなんだという人や

通勤1時間圏内ならどこでもいいという人、

夫婦それぞれの通勤が30分圏内で

近くに小学校、中学校がある地域でないと

などなどさまざまだと思います。



しかし、賃貸併用住宅の場合は

貸し出す部屋に入居者がついて初めて収入が入ります。

よって、最低限賃貸需要がある地域を選ばなければなりません。



例えば、こだわりの地域があったとして

その場所が駅徒歩30分で

これといって働く場所や学校(事務所や工場、大病院)などもない

という地域だと、いくら賃貸併用住宅を建てたとしても

賃貸用の部屋を貸し出すのに相当苦労することとなることが

容易に想定できるわけです。



当然住みたい地域は重要ですが、

この「賃貸需要がある、家賃が高い」という点も考慮することが極めて重要です。



次回から一つずつ掘り下げていきたいと思います。



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プロフィール

中目黒のざかさん

Author:中目黒のざかさん
中目黒在住
移動手段は基本チャンリンコ。どこでも(都内なら)チャリでアクセス。
不動産経営をしながらのサラリーマン。2008年11月スタート。

ノマドライフ(中目黒・ニュージーランド・長野)を手に入れるために日々チャレンジング
日々学んだこと、役立つ情報をメルマガ・ブログへアップしています。よかったらどうぞ(^ ^)

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